Immobilien verkaufen – wie eine Marktwertanalyse hilft

Viele Gründe führen zu dem Entschluss ein Haus oder Immobilie zu verkaufen: man zieht aus beruflichen Gründen um, weil man in einer neuen Stadt den Traumjob gefunden hat, die Kinder sind aus dem Haus und man möchte sich verkleinern, man hat ein Haus geerbt, in das man nicht selber einziehen möchte. Das Projekt Hausverkauf ist komplex und zeitaufwendig. Allein schon den Umzug oder die Haushaltsauflösung zu organisieren nimmt viel Zeit in Anspruch. Dazu kommt noch die Frage, wie man den besten Preis für das Haus erzielen kann. Es lohnt sich daher vorab genau zu analysieren, was man selber machen will und kann und in welchen Bereichen eine professionelle Unterstützung Sinn macht.

 

Was sind die Phasen des Hausverkaufs?

Planung ist für die erfolgreiche Umsetzung eines Projektes das A und O. Dabei sollte man sich zuerst im Klaren darüber sein, in welchen Phasen ein Hausverkauf abgewickelt wird.  Man kann dabei folgende Phasen unterscheiden:

 

  1. Planen und Vorbereiten des Hausverkaufs
  2. Analyse/ Positionierung der Immobilie
  3. Interessenqualifikation potentieller Käufer
  4. Finanzierungsprüfung der potentiellen Käufer
  5. Verkaufsabschluss

 

Für jede dieser Phasen gibt es Immobiliendienstleister, die professionelle Unterstützung anbieten. So kann man in der Analysephase zum Beispiel auf Gutachter zurückgreifen, die den Wert des Hauses schätzen, also eine Liegenschaftsanalyse und Marktwertanalyse durchführen. Zudem können professionelle Fotografen das Haus für die Onlinepräsentation ablichten und dadurch eine höhere Anzahl an potentieller Käufer ansprechen.

 

Wie legt man den fairen Verkaufspreis einer Immobilie fest?

Vor Jahren hat man viel Geld investiert, um sein Haus oder auch die Eigentumswohnung zu kaufen und nun trennt man sich. Die einfache Rechnung Kaufpreis + Investitionskosten = Verkaufspreis geht oftmals jedoch leider nicht auf. Der letztendliche Verkaufspreis hängt von vielen Faktoren ab und wird sehr stark von der ersten Preissetzung beeinflusst. Viele Verkäufer fragen sich daher, was der korrekte Preis ist, den man am Anfang setzen soll und kann. Ist der Preis zu hoch, bekommt man keine Anfragen. Ist der Preis zu niedrig verliert man jedoch Geld.

Daher stellt sich die Frage: was ist der faire Marktwert und daraus abgeleitet der richtige Verkaufspreis? Der ursprüngliche Kaufpreis kann als grober Anhaltspunkt für den Verkaufspreis dienen, jedoch sind noch weitere Punkte zu beachten.

Bei einer Marktwertanalyse werden Faktoren wie Bauqualität, allgemeiner Zustand, Bausubstanz oder die Ortschaft betrachtet:

  • Lage: Außenbereich, Dorf, Stadtgebiet, reines Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbe-Industriegebiet.
  • Grundstücksgröße und Ausrichtung
  • Wohn- und Nutzfläche
  • Baujahr: Objekte vor 1950 sind im allgemeinen schwerer verkäuflich als solche mit Baujahr 2000 und jünger. Letztere kosten im Schnitt auch 100.000 Euro mehr.
  • Art der Immobilie: Villa, Wohnung, Reihenhaus, Doppelhaushälfte
  • Stockwerk
  • Grundriss: modern, normal, ausgefallen
  • Bauweise: Mauerwerk,Fertighaus, Stahlbeton
  • Ausstattungsstandard: einfach, mittel, gehoben, Luxus
  • Renovierungen
  • Innenausbau (Qualität und Umfang) Ausgebautes Dach, Keller
  • Architektur
  • Heizung und Warmwasserversorgung: intakt oder sanierungsbedürftig
  • Sanitäre Einrichtungen: Auf- und Unterputzarmaturen, mehrere Bäder
  • Belichtung, Helligkeit der Wohnung
  • Außenanlagen, Terrassen oder Balkone
  • Verkehrsanbindung: gut, mittel, ungünstig für Fahrten zu Autobahn, Bahn, Einkaufsmöglichkeiten, Schule, ÖPNV

 

Neben diesen zum Teil offensichtlichen und subjektiven Kriterien, kommen Kriterien hinzu, die man als Laie in der Regel nicht korrekt beurteilen kann. Daher macht es Sinn, eine solche Immobilienwertanalyse durch einen professionellen Immobiliendienstleister oder neutralen Gutachter erstellen zu lassen. Die Experten bewerten umfassend 50 Kriterien wie Situationsplan, Marktfähigkeit, Raumkonzept oder Steuerfuß, alles Elemente, die sich auf den Preis entscheidend auswirken. Eine Liste an Faktoren, die den Preis beeinflussen findet man hier:

Um den fairen Marktpreis zu bestimmen, werden dann die Preise von Häusern verglichen, die ähnliche Kriterien in ähnlicher räumlicher Lage aufweisen. Mittels statistischen Verfahren kann dann der Marktpreis ermittelt werden. Das Ergebnis der Marktwertanalyse der Immobilie wird üblicherweise in einem umfassenden Expertendossier zusammen geschrieben und präsentiert, auf welchen Kriterien der Verkaufspreis basiert.

Dieses Dossier kann in den Verhandlungen verwendet werden und den Kaufinteressenten zur Verfügung gestellt werden. Die Preisverhandlungen starten daher auf Basis eines Preises, der nicht durch eine emotionale Entscheidung des Verkäufers, sondern durch einen neutralen Gutachter errechnet wurde und sich auf die Preise realer Verkaufstransaktionen bezieht. Ein solches professionelle Gutachten kann auch in strittigen Fällen wie einer Scheidung oder einer Erbstreitigkeit die Grundlage einer Einigung vor Gericht legen.

Eine Marktwertanalyse kann bis zu 3500 Euro kosten. Sparfüchse finden im Internet aber auch Anbieter, die diese Analyse kostenlos anbieten.

 

Hausverkauf privat oder Nutzung eines Immobiliendienstleisters

Nachdem man die Immobilie bewertet hat, stellt sich die nächste Frage, ob man privat, über einen Makler oder einen professionellen Service verkaufen soll. Bei einem Privatverkauf, muss man selbst aktiv werden und den recht komplexen Prozess selber managen. Dies beinhaltet das Schalten von Anzeigen, Fotos machen, Termine vereinbaren, Hausbesichtigungen durchführen. Schaltet man einen Makler ein, dann ist es häufig ein Lotteriespiel, ob man den Makler erwischt, der auch das beste Angebot für den Verkauf erzielen kann. Manche agieren auch nur regional und so können dem Verkäufer potenzielle solvente Interessenten entgehen. Dienstleister im Immobilien-Bereich bieten auch einen Rundum-Service an. Hier bekommt man alle Dinge, die den Verkauf einer Immobilie betreffen abgenommen. Dies ist natürlich leicht und erspart viel Arbeit. Auf der anderen Seite muss man diesen Service natürlich bezahlen. 

Um eine Entscheidung zu treffen, sollte man sich die Zeit nehmen und unterschiedliche Angebote vergleichen. Zudem sollte man die eigenen Opportunitätskosten berechnen, die einem durch den Hausverkauf entstehen: Wie viel Zeit verwendet ich, um Fotos zu machen, Besucher durch das Haus zu führen etc? Was kostet mich eine Stunde? Basierend darauf kann man die Kosten eines Maklers den eigenen Kosten gegenüberstellen und entscheiden was sinnvoll ist.

Unabhängig ob privat oder über Makler: Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte vorher genau ermitteln, wie viel Geld er tatsächlich verlangen kann. Denn wer an unrealistischen Vorstellungen festhält, riskiert einen hohen Verlust – eine gute Marktwertanalyse hilft dabei.


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