Immobilien Rendite berechnen  – Und zwar richtig!

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Jeder, der sich überlegt eine Immobilie zu kaufen, um sie zu vermieten interessiert sich an irgendeinem Zeitpunkt für die Rendite der Immobilie. Nicht selten fragt man sich dann wie sich die Immobilien Rendite berechnen lässt. Und genau zu diesem Thema sind mir schon die abenteuerlichsten Berechnungen begegnet.

 

Aufgepasst vor falschen Versprechen a la:

„Top Rendite 5% – Attraktive Kapitalanlage“

oder

„Super Anlage – Vermietete Wohnung mit 6% Rendite“

 

So oder so ähnlich sehen dann die oft Anzeigen aus:
Immobilien Rendite berechnen

Wie oft habe ich solche Anzeigen auf den bekannten Portalen Immobilienscout oder Immowelt wie zum Beispiel schon gesehen. Wenn ich mir die Anzeige genauer angeguckt habe, habe ich schnell gesehen, dass diese Renditeangaben vollkommen unrealistisch sind. Sie dienen lediglich als Lockmittel. Hier möchte ich ein paar „Tricks“ vorstellen, mit denen „schlaue“ Verkäufer und Makler den leichtgläubigen potenziellen Käufer überzeugen möchten:

Trick 1 – Warmmiete-Kaltmiete?

Ganz schlaue Verkäufer nehmen zur Berechnung der Rendite einer Immobilie, nicht etwa die Kaltmiete, sondern die Warmmiete. Was natürlich absoluter Blödsinn ist. Denn die Warmmiete beinhaltet natürlich auch die Nebenkosten, welche, wie der Name schon vermuten lässt, Kosten sind und keine Einnahmen. Zum Glück sieht man dieses Darstellung in Immobilienanzeigen und Inseraten doch eher selten 🙂

Trick 2 – Hausgeld

„Jahreskaltmiete von 4800€!“ Sowas liest sich immer toll. Allerdings wird oft verschwiegen, dass hier noch die Kosten abgezogen werden müssen, die nicht auf den Mieter umleg bar sind. Liegen diese bei z.B. 100€ im Monat, liegt der Jahresertrag nicht bei den besagten 4800€, sondern bei 3.600€. Damit also ein ganzes Stück niedriger.

Trick 3 – Kaufnebenkosten

Dieser Trick ist mit Abstand der beliebteste und wird eigentlich immer angewendet. Nämlich wird als Grundlage der Renditeberechnung in der Regel der reine Kaufpreis genommen. Das zu dem Kaufpreis aber noch die Kaufnebenkosten in Höhe von bis zu 15% noch oben drauf kommen, wird einfach nicht beachtet. Höhere Gesamtkosten ergeben logischerweise eine niedrigere Rendite. Somit ist die Renditeangabe, die sich auf den reinen Kaufpreis bezieht, Augenwischerei!

Kann Wunder also, dass es immer wieder Berichte von Fehlinvestitionen in Immobilien gibt. Und das, obwohl die Berechnung der Immobilienrendite eigentlich gar nicht so schwer ist. Jeder der in der Schule nur am Rande aufgepasst hat und zumindest einen Taschenrechner bedienen kann sollte absolut keine Probleme damit haben.

 

Immobilien Rendite berechnen  – So geht’s!

Hier nun einfach an einem Beispiel erklärt wie du die Rendite einer Immobilie berechnest. Um die Rendite einer Immobilie zu berechnen sind lediglich 3 Schritte nötig, die ich dir anhand eines einfachen Beispiels erklären möchte.

Sagen wir du interessierst dich für eine Immobilie, eine Wohnung, die 100.000€ kosten soll. Sie ist vermietet und der Mieter zahlt jeden Monat eine Kaltmiete von 400€ und Nebenkosten von 150€. Das Hausgeld beträgt 200€ für die Wohnung.

 

Schritt 1: Berechnung der Gesamtkosten der Immobilie

Um die Bruttorendite zu berechnen, muss man als erstes den gesamten Kaufpreis wissen. Das bedeutet ausgehandelter Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. In unserer Beispielrechnung haben wir Kaufnebenkosten von 11,57%. Diese ergeben sich aus 3,57% Maklerkosten, 6,5% Grunderwerbsteuer und 1,5% für Notar und Gericht.

100.000€ x 11,57% = 11.570€

Bezogen auf den Kaufpreis ergeben sich Kaufnebenkosten von 11.570€

Kaufpreis 100.000€
+ Kaufnebenkosten11.570€
Gesamter Kaufpreis111.570€

Schritt 2: Ermittlung der Bruttorendite

Um nun auf die Bruttorendite zukommen, rechnet man die Jahreskaltmiete aus und bezieht sie auf den Gesamtkaufpreis der Wohnung.

12 x 400€ Kaltmiete= 4.800€ Jahreskaltmiete
Jahreskaltmiete / Gesamtkaufpreis x 100 = Bruttomietrendite
4.800€ / 111.570€ x 100= 4,3% Bruttomietrendite

Schritt 3: Berechnung der Nettomietrendite

Im dritten Schritt geht es nun um die Ermittlung der tatsächlichen Rendite der Immobilie, genauer gesagt um die „Nettomietrendite“. Dafür muss man nun die Nebenkosten, die man nicht auf den Mieter umlegen kann, sprich die nicht umlagefähigen Kosten, von der Jahreskaltmiete abziehen. Dies sind Kosten wie zum Beispiel Hausverwalterkosten, Rücklagen und Instandhaltungskosten. Um herauszufinden, wie hoch diese nicht umlagefähigen Kosten sind, wirft man einen Blick in die jährliche Hausgeldabrechnung. In unserem Beispiel liegen diese Kosten bei 50€ pro Monat.

Hausgeld 200€
- Nebenkosten (auf Mieter umlegbare Kosten)150€
Nicht umlagefähige Kosten im Monat 50€
Im Jahr 600€
Jahreskaltmiete4.800€
- nicht umlagefähige Kosten im Jahr600€
Nettojahresmiete 4.200€
Nettojahresmiete/ Gesamtkaufpreis x100 = Nettomietrendite
4.200€/ 111.570€ x100= 3,8% Nettomietrendite

Am Ende des Tages haben wir also in unserer Beispielrechnung eine tatsächliche Rendite von immerhin 3,8%. Diese liegt denke ich im Durchschnitt, was man so auch tatsächlich mit einer Immobilie an Rendite erzielen kann.

 

Interessant: Eigenkapitalrendite berechnen

Für einen Anleger ist die Mietrendite, von der ich bisher erzählt habe, interessant und wichtig zu wissen. Aber es gibt noch einen mathematischen Wert, der hinsichtlich der Rendite einer Immobilie besonders spannend ist. Und das ist die sogenannte Eigenkapitalrendite. Denn ziemlich oft wird eine Wohnung oder ein Haus nicht komplett aus der eigenen Tasche bezahlt. Sondern meist nimmt man um den Kaufpreis zu stemmen einen Kredit auf, in der Regel bei der Bank seines Vertrauens. So ergibt sich folgende kleine Beispielrechnung mit dem uns bekannten Beispielkauf:

Kaufpreis (ink. Kaufnebenkosten) 111.570€

Eigenkapital 31.570€

Kredit 80.000€

So weit so gut. Nun hat man ja in die Wohnung 31.570€ eigenes Geld gesteckt. Nun möchte ich wissen, wie viel Rendite effektiv mir diese eingesetzten 31.570€ bringen. Dazu muss man nun noch den Kredit mit dem entsprechenden Zinssatz mit einberechnen. Nämlich muss man nun von der „Netto Jahresmiete“ die Zinskosten für den Kredit abziehen. Für den Kredit über 80.000€ müssen wir der Bank 2% Zinsen zahlen. Damit geht die Rechnung wie folgt weiter.

Netto Jahresmieteinnahmen 4.200€
- Zinskosten (2%) 1.600€
Jahresertrag2.600€
Jahresertrag / Eigenkapital x 100 = Eigenkapitalrendite
2.600€ / 31.570€ x100 = 8,2%

In unserem Beispiel haben wir also durch die Hebelwirkung des Kredits eine Eigenkapitalrendite von stolzen 8,2% erreicht. Im aktuellen Vergleich mit der Rendite  eines Festgeld –oder Tagesgeldkontos, wo man Zinsen maximal um die 1% bekommt, ein ziemlich gutes Argument für die Anlage Immobilie oder? Natürlich darf man nicht vergessen, dass man hier das Risiko, wenn man es so nennen will, des Kredits hat, den man natürlich irgendwann zurückzahlen muss.

 

Schlusspunkt

Nun, am Ende des Tages ist es vielleicht doch ein wenig komplizierter als gedacht. Aber ich denke mit den drei Schritten – 

Schritt 1: Gesamtkosten der Immobilie berechnen

Schritt 2: Bruttomietrendite berechnen

Schritt 3: Nettomietrendite ermitteln

sollte jeder in der Lage sein, nun die Rendite einer vermieteten Wohnung oder Hauses zu bestimmen. So bist du ein Schritt weiter zu entscheiden, ob es sich um ein lohnendes Investment handelt oder nicht. Ab jetzt solltet ihr auf Lockangebote, wie zu Beginn des Artikels, nicht mehr reinfallen. Es ist immer besser, nochmal eben sich selbst mit Zettel, Stift und Rechner hinzusetzen und die Immobilien Rendite zu auszurechnen und sich so ein eigenes zu Bild zu machen.


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13 Kommentare

  1. wirtschaftswaise

    Sehr schöne, klare Aufstellung. Endlich wurde das Hausgeld mal ordentlich erklärt!

    Man sollte noch bedenken, dass die Zinsen für eine vermietete Immobilie komplett von der Steuer abgesetzt werden können und dieser ‚Ertrag‘ steigert die EK-Rendite dann wieder.

    Antworten
    1. Sparfuchs (Beitrag Autor)

      Danke dir. Die Steuervorteile bei einer vermieteten Immobilie sind klasse. Noch ein Argument mehr für diese Anlage.

      Antworten
  2. Merino

    Hallo Sparfuchs,

    schön, dass mal jemand die Leute über die ordentliche Berechnung von Renditen bei Immobilien aufklärt.

    Was man noch einberechnen kann, ist die voraussichtliche Instandhaltung der Immobilie. Dann ist die tatsächliche Rendite von vielen Immobilien deutlich geringer als berechnet.

    VG

    Antworten
  3. Marco

    Eine wirklich klasse Anleitung!

    Ich denke das besonders die Berechnung der Rendite für Anfänger oft falsch angegangen wird. Klar versprechen die Inserate oft Traumrenditen und man sollte sich hier nicht blenden lassen. Man muss immer genau auf die Zahlen achten! Wie ich immer zu sagen pflege: Den Gewinn macht man beim Kauf 🙂

    Danke für deinen tollen Beitrag!

    LG, Marco

    Antworten
  4. Frau Name

    Hallo Sparfuchs,

    grundsätzlich eine gute Herangehensweise aber:

    1. Wartung und Instandhaltung?
    2. Tilgung des Kredites bei Fremdfinanzierung?
    3. Kapitalertragsteuer?

    Meine persönliche Meinung (kein Allgemeingültigkeitsanspruch):
    Eine Immobilie ist Luxus und dient der Vermögenssicherung.
    Nennenswerte Gewinne (>3% eff. netto) werden auf legalem Wege kaum erzielt.

    Am Luxus kann man eben nicht sparen.

    MfG, Frau Name

    Antworten
  5. Markus

    Sehr schöne und übersichtliche Darstellung. Leider bin ich hier noch der totale Anfänger und habe erst seit kurzer Zeit damit angefangen mich mit Immobilien zu beschäftigen.
    Kannst du irgendwelche Bücher empfehlen und woher nimmst du immer dein Wissen?
    MfG und weiter so! 🙂

    Antworten
  6. Karl

    Als gelernter Immobilienkaufmann muss ich sagen, dass Sie hier sehr gut beschrieben haben, was bei einer Immobilienrenditeberechnung zu beachten ist.
    Haunebenkosten kenne ich von ca. 10 %, aber bis 15 % sind Sie auf der sicheren Seite.
    Danke für den Bericht-

    Antworten
  7. Yanneck-Morten Bliesmer

    Spannender Beitrag, den ich gerne vorher schon einmal gelesen hätte. Ich habe gerade selbst in meinem Blog einen Beitrag über die Renditeberechnung geschrieben, weil es in meinen Augen eine Frechheit ist, Kosten des Mietvertrages und des Ankaufs aus einer so wichtigen Rechnung einfach herauszunehmen. Ich hoffe, dass viele Leute diesen Artikel gelesen haben und sich nicht mehr von falschen Versprechungen in Exposés blenden lassen.

    Beste Grüße
    Yanneck

    Antworten
  8. Germane

    Hallo..schon sehr gut,sehr knapp, aber man sollte auch eine weitere Berechnung unter Einschluss der Steuern als Beispiel aufzeigen.Denn eine Immobilie zu berechnen, ohne steuern zu bedenken, ist am Ende dilettantisch.

    Antworten
  9. stefan

    Guter Beitrag,

    Allerdings finde ich die Eigenkapitalrenditeberechnung völlig überzogen. Es fehlt die Steuer auf die Mieteinkünfte, sowie sind die nicht umlagefähigen Kosten von 600€ im Jahr viel zu niedrig.
    Hinzu kommen nämlich noch die Reparatur und Renovierungskosten, neue Böden, Haus streichen neue Heizung etc.

    Andernfalls wäre es ein Neubau, wobei hier die monatliche Zinsbelastung im Verhältnis zur Mieteinnahme nicht mehr stimmt. Dazu sind die Kaufpreise mit 200 -400.000 € in den Städten im Moment viel zu hoch.

    Thanks

    Antworten
  10. Felix Bauer

    Ich finde die Seite gibt eine gute Übersicht, allerdings fehlt mir ein Tool damit ich nicht die ganze Rechnung jedes Mal mit dem Taschenrechner selber machen muss. Wie findet ihr den kostenlosen Excel Tool von opportunityfinder.de/index.php/2017/03/26/immobilien-rendite-berechnen-excel-kostenlos ? Glaubt ihr man kann ihn verwenden um einen ersten Überblick zu erhalten? Immerhin berücksichtigt er auch die Steuer, die auf keinen Fall vernachlässigt werden sollte.

    Antworten
  11. Uwe

    Gefällt mir sehr gut, aber leider ist das nur EINE Seite der Medaille. Was nutzt mir eine rechnerisch tolle Rendite, wenn das Objekt in einem insgesamt schlechten Zustand ist und in Kürze größere Investition (Sonderumlage) erforderlich werden? Dann wird die ganze Rechnung über den Haufen geworfen bzw. kann existenzielle Probleme bringen.

    Antworten
    1. Sparfuchs (Beitrag Autor)

      Danke für deinen Meinung Uwe. Ich stimme deinem Punkt vollkommen zu. Daher ist es ja auch so wichtig, sich vor dem Kauf einer Immobilie genau über das Objekt zu informieren, um solche Risiken zu minimieren. Ein Indiz für anstehende Sanierungen, ist oft ein sehr hohes Hausgeld wovon ein großer Teil dann auf die Rücklagenbildung entfällt. In so einem Fall wäre ich immer schon vorsichtig.
      Aber oft ist es auch so, dass Immobilien, die im nicht so guten Zustand sind, vom Kaufpreis her doch immer ein Stück günstiger sind. Das relativiert das Ganze dann ggf. wieder.

      Antworten

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