Geldanlage Immobilie – Vor und –Nachteile der Vermietung

 

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Das Eigenheim ist der Traum vieler Menschen. Welche Vorteile bzw. Nachteile ein Eigenheim hat, habe ich hier bereits beschrieben – Mieten oder Kaufen? Teil 1: Vorteile Eigenheim

Mindestens genauso viel Sinn, wenn nicht noch eine ganze Portion mehr, macht es, eine Immobilie zu kaufen mit dem Hintergrund sie zu vermieten. Also die Immobilie als Kapitalanlage zu nutzen und ein passive Einkommen zu generieren. Warum das überhaupt Sinn macht und warum sogar mehr als das „Eigenheim“, möchte ich in diesem Artikel erklären.

Macht durchaus Sinn: Geldanlage Immobilie

Wenn ich mit Menschen über das Eigenheim, über eine Eigentumswohnung oder ein eigenes kleines Häuschen spreche kriegen viele leuchtende Augen. Endlich keine Miete mehr zahlen und „was Eigenes haben“. Soweit so gut. Diese Argumente kann ich natürlich nachvollziehen. Ich werfe dann aber meist in die Runde, ob auch schon mal darüber nachgedacht wurde eine Wohnung bzw. ein Haus zu kaufen und nicht selber einzuziehen, sondern es an andere zu vermieten. Meist ernte ich fragende Blicke. Denn die meisten hatten nicht an diese Möglichkeit gedacht und wollten dies schon gar nicht umsetzten. Darum will ich jetzt mal die Vorteile und auch die Nachteile einer vermietenden Immobilie als Geldanlage gegenüberstellen.

Vor- und Nachteile der vermieteten Geldanlage Immobilie

 

Die Vorteile:

1. Sicherheit durch Betongold
Oft wird im Zusammenhang von Immobilien von Betongold gesprochen. Damit spielt man auf die relativ hohe Sicherheit an, die eine Immobilie gewährleitet. Das liegt hauptsächlich daran, dass das Wohnraum, ein Grundbedürfnis eines Menschen ist. Dieser grundsätzliche Bedarf an Wohnraum macht eine Immobilie einfach sicherer als viele andere Geldanlagen. Denn egal wie gut oder schlecht es der Wirtschaft geht, wohnen müssen die Menschen halt irgendwo.

2. Mieteinnahmen = Rendite = passives Einkommen
Das wichtigste an einer vermieteten Immobilie: Es kommt monatlich Geld rein! Die Mieteinnahme wird zu einem passiven Einkommensstrom! In der Regel lassen sich Renditen von 3-5% mit einer Immobilie erzielen. Mit einer Fremdfinanzierung kann diese evt. noch gesteigert werden. Diese Rendite ist zwar nicht der Hit, aber dafür relativ sicher und beständig.

3. Steuervorteile
Ein großer Pluspunkt von vermietenden Immobilien sind die Steuervorteile. Denn man kann viele Kosten die im Zusammenhang mit der Immobilie entstehen von der Steuer absetzten. Unter anderem Kreditzinsen, der Computer der für die Verwaltung gebraucht wird oder auch Instandhaltungskosten wie Handwerkerleistungen. Das sind zum Teil große Sparvorteile, die so entstehen und zur Wirtschaftlichkeit einer vermieteten Immobilie beitragen.

4. Wertsteigerung
Ein weiterer Vorteil einer Immobilie ist es, dass sie an Wert gewinnen kann. Praktisch wie eine Aktie auch im Kurs steigen kann. Allerdings kommt es hier insbesondere auf die Lage an. Zurzeit steigen die Preise Häuser und Wohnungen in großen Städten teilweise im zweistelligen Bereich pro Jahr. Das liegt einfach daran, dass die allermeisten Menschen gerne in der Stadt wohnen möchten und nicht irgendwo im „Niemandsland“.

5. Unsichtbare Schwankungen
Dieser Punkt steht in einem gewissen Zusammenhang mit dem vorherigen. Denn kann eine Immobilie durchaus an Wert gewinnen, aber auch an Wert verlieren. Der große Vorteil gegenüber z.B. einer Aktie ist es, dass diese Schwankungen nicht sichtbar sind. Im Gegensatz zu Wertpapieren, wo ich sekündlich den Chart verfolgen kann. Das lässt mich bei einer Immobilie erstens ruhiger schlafen und verhindert 2. unüberlegte Kurzschlussreaktionen, die einen viel Geld kosten können. Im Allgemeinen sind die Wertschwankungen auch längst nicht so groß, wie bei Aktien.

6. Kreditunterstützung
Eine Wohnung oder ein Haus einfach mal so aus der „Portokasse“ bezahlen, das können die wenigsten. Das gute ist, man kann für Immobilien relativ leicht einen Kredit bzw. ein Darlehn bekommen. Daran ist auch nichts Verwerfliches. Im Gegenteil. Wenn z.B. ein Unternehmer eine Investition tätigt (z.B. eine neue Maschine kauft), tut er das in der Regel auch unterstütz mit einem Kredit. Nichts anderes ist es bei einer Investition in eine Immobilie. Insbesondere jetzt wo die Zinsen so niedrig sind, wie seit Jahrzenten nicht mehr, ist es eine gute Gelegenheit sich die Geldanlage in eine Immobilie doch mal genauer anzusehen. Dazu muss man allerdings sagen, dass die Preise auch schon deutlich gestiegen sind. Super ist auch, dass man mit einem Kredit seine Rendite mit der Immobilie steigern kann, mit dem sogenannten Leverageeffekt. Dagegen ist es für Geldanlagen in Aktien oder andere Investitionen Deutschland deutlich schwieriger eine Finanzierung zu bekommen und die Zinsen sind in der Regel deutlich höher, als bei einem Immobiliendarlehn. .

Nachteile:

1. Nicht jede Immobilie ist eine gute Kapitalanlage
Bei einer Immobilie ist nicht jede Immobilie gleich eine gute Kapitalanlage. Hier gibt’s es einige wichtige Faktoren, die die Wirtschaftlichkeit beeinflussen. Beispielweise die Lage, die Art der Immobilie, der Zustand, die Verkehrsanbindung und noch viele mehr. Bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie sollte man sehr sorgfältig vorgehen und keines Falls überstürzt eine Entscheidung treffen.

2. Mieterrisiko
Klar! Das Risiko des Mieters ist definitiv vorhanden. Damit sind z.B. Mietnomaden gemeint, die die ganze Wohnung zu müllen und/ oder die Einrichtung zerstören. Auch dass ein Mieter seine Miete nicht zahlt, zählt zu diesem Risiko. Aber! Häufig wird propangiert, dass so gut wie jeder zweite Mieter ein Mietnomade ist oder seine Miete nicht zahlt. Das stimmt so absolut nicht! Das Risiko, so einen Mieter zu haben liegt unter 3%. Die meisten Mieter sind ganz „normale“ Menschen wie du und ich, die ordentlich mit der Wohnung umgehen und auch regelmäßig die Miete zahlen. Außerdem kann man auf dieses Risiko zum Teil selber Einfluss nehmen, dann man sich ja seinen Mieter vorher selber auswählen kann. Mit einer guten Portion Menschenkenntnis und einer gewissen Sorgfalt bei der Auswahl des Mieters, ist das Mieterrisiko viel viel kleiner als oftmals beschrieben.

3. Ein bisschen Arbeit ist nicht vermeidbar
Als Vermieter kommen auch einige Aufgaben auf einen zu, die Zeit kosten und auch teilweise Geld. Zum Beispiel muss man als Vermieter jährlich eine Hausgeldabrechnung für den Mieter erstellen.
Außerdem findet (mindestens) einmal im Jahr die eine Eigentümerversammlung statt. An der muss man allerdings nicht unbedingt teilnehmen, sollte man meiner Meinung nach aber. Denn nur wer teilnimmt, kann auch aktiv mitbestimmen.
Ein weiterer Punkt wäre ein Mieter Wechsel. Auch dies Kostet Zeit und auch meistens ein wenig Geld. Eine Investition in Aktien oder ETFs hat hier Vorteile in Bezug auf Zeitaufwand und Kosten.

4. Die Immobilie verbraucht sich
Dieser Punkt schließt sich ein wenig dem vorherigen an. Denn eine Immobilie „verbraucht“ sich mit der Zeit. Das heißt nichts anderes, als das sich gewisse Dinge einfach mit der Zeit abnutzen und erneuert werden müssen: Bodenbeläge, Tapeten, Badeinrichtung, evt. Küche, um nur einige zu nennen. Das Kostet natürlich Geld! Ist aber irgendwann notwendig, um die Vermietbarkeit zu erhalten bzw. vielleicht sogar zu verbessern. Denn wenn das Innere der Wohnung hochwertiger ist, kann man auch eine höhere Kaltmiete verlangen. Außerdem kann man diese „Instandhaltungsmaßnahmen“ steuerlich geltend machen, wie bereits erwähnt.

 

Das Fazit
Also es gibt einige Vor – und Nachteile bei einer Geldanlage  in Vermietungs-Immobilien. Wobei für mich die Vorteile einfach überwiegen. Zwar gibt es gewisse Risiken (Mieterrisiko), aber jede Anlageform hat seine Risiken. Das kann man nie ganz ausschließen. Auf der anderen Seite habe ich eine relativ sichere Rendite, die ich durch eine Finanzierung noch steigern kann, Steuervorteile und in der Not ein Dach auch mal für mich selbst oder ein Familienmitglied.

Was ist eure Meinung zur Geldanlage Immobilie (Vermietung)?


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