Der Traum vom Eigenheim: Lohnt sich der Hauskauf noch?

Die Familie ist gegründet, der Job ist sicher, das Gehalt fließt zuverlässig jeden Monat auf das Konto: In einer solchen Lebenssituation spielen viele Menschen mit dem Gedanken, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Die Niedrigzinsphase macht die Investition in eine selbstbewohnte Immobilie noch attraktiver. Doch während sich die Zinsen derzeit noch auf niedrigem Niveau halten, steigen die Immobilienpreise – vor allem in stark nachgefragten Ballungsräumen – in schwindelerregende Höhen. Lohnt sich der Hauskauf angesichts dessen überhaupt noch oder ist man mit einer Mietwohnung nicht besser bedient? Unser Ratgeber begibt sich auf Spurensuche, um die Entscheidung leichter zu machen.

 

Immer höhere Kredite fürs Eigenheim

Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache: Laut der Frankfurter Allgemeinen Zeitung haben die Deutschen im November 2017 im Durchschnitt die bislang höchsten Kredite für einen Immobilienkauf aufgenommen: ganze 206.000 Euro. Im Oktober waren es noch 204.000 Euro, ein Jahr zuvor sogar nur durchschnittlich 197.000 Euro. Diese Zahlen verdeutlichen, dass der Traum vom Eigenheim in Deutschland immer teurer wird.

Damit Banken überhaupt derart hohe Kreditsummen bewilligen, sind Sicherheiten auf Seiten des Käufers notwendig: Wie in diesem Artikel aufgelistet ist, kommen dafür neben einer Hypothek oder – im Idealfall – hohem Eigenkapital auch Bürgschaften oder in Ergänzung eine Restschuldversicherung infrage. Da für das Eigenheim jedoch immer höhere Kreditsummen notwendig werden, verstärkt sich der finanzielle Druck auf den Kreditnehmer, die Risiken nehmen zu: Zum einen steigen im Regelfall die monatlichen Raten, um den Kredit in einem halbwegs überschaubaren Zeitraum zurückzahlen zu können, zum anderen müssen Hauskäufer durch längere Kreditlaufzeiten langfristig mit einer großen finanziellen Unsicherheit leben – im schlimmsten Fall bis ins Rentenalter. Wer nur über wenig Eigenkapital verfügt, muss sehr lange Kreditlaufzeiten und/oder höhere Raten in Kauf nehmen, um sich den Traum vom eigenen Haus erfüllen zu können. Zudem ist zu bedenken, dass die Zinsen wieder steigen können.

 

Kosten und Nutzen sorgfältig abwägen

Der wesentliche Grund für einen Hauskauf ist, im Alter ein Dach über dem Kopf zu haben, die monatliche Nettomiete einzusparen und sich unabhängig vom immer schwierigeren Mietmarkt zu machen. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die Immobilie bei Renteneintritt tatsächlich abbezahlt ist. Das ist in Anbetracht der explodierenden Preise für viele Haushalte jedoch nur bei entsprechend hohen monatlichen Raten möglich. Die Welt argumentiert in einem Artikel zu dem Thema, dass sich das Einkommen der meisten Menschen nicht im gleichen Maße erhöht hat. Die Folge: Zins und Tilgung belasten das Haushaltseinkommen verhältnismäßig stärker.

Wenn ein Großteil des monatlichen Einkommens in die Rückzahlung des Kredits fließt, lässt sich entsprechend weniger für andere große Anschaffungen wie Auto oder Urlaub zurücklegen. Zudem ist zu bedenken, dass im Laufe einer 30- bis 40-jährigen Kreditlaufzeit die ersten Instandsetzungskosten für die Immobilie anfallen können: Die Reparatur von Heizung oder Dach verschlingt oftmals mehrere Tausend Euro und lässt sich auch nicht aufschieben.

 

Flexibilität trotz Wohneigentum kostet

Ein weiterer Punkt, den es abzuwägen gilt, ist die Frage nach der erforderlichen Flexibilität: Wer aus beruflichen Gründen häufiger umziehen oder aus anderen Gründen flexibel sein muss, sollte sich gründlich überlegen, ob die Rechnung aufgeht – selbst wenn er sich eine Kaufimmobilie problemlos leisten könnte. Denn nicht jede Immobilie lässt sich zu jedem beliebigen Zeitpunkt gewinnbringend verkaufen. Selbst wer mit Plus-Minus-Null aus dem Verkauf rausgeht, macht letztlich ein Minusgeschäft, wenn er am neuen Arbeitsort erneut kauft. Denn zum reinen Kaufpreis kommen erhebliche Nebenkosten hinzu. Dass auf den eigentlichen Kaufpreis rund 10 bis 15 Prozent Nebenkosten für Maklercourtage, Steuern, den Notar und das Grundbuchamt aufzuschlagen sind, haben wir bereits in diesem Artikel erläutert. Steigt also der Wert der Immobilie bis zum Verkauf nicht um mindestens diesen Prozentsatz, erweist sich der Immobilienkauf bei späterem Wegzug als Verlustgeschäft. Wer eine Hypothek aufnehmen muss, kann in der Regel gar nicht verkaufen, ohne vorher die Zustimmung der Bank einzuholen. Somit sind Eigenheimbesitzer stärker an einen Ort gebunden.

 

Wann lohnt sich der Hauskauf?

Trotz aller genannten Risiken kann sich der Hauskauf trotzdem lohnen. Wer finanziell in der Lage ist, die Kosten für ein Haus zu stemmen, baut mit jeder gezahlten Rate Vermögen auf und sorgt damit fürs Alter vor. Mieter hingegen stemmen nicht nur die Mietkosten, die in Ballungsräumen gut und gerne ein Drittel des Haushaltsnettoeinkommens oder mehr verschlingen, sie müssen auch für den Vermögensaufbau nach Alternativen suchen – in Form einer langfristigen und renditeorientierten Geldanlage. Das erfordert viel Disziplin oder den Mut, risikoreichere Anlageformen zu wählen. Zudem bedeutet die private Vorsorge angesichts steigender Mieten eine zusätzliche finanzielle Belastung. Eigenheimkäufer sind also im Vorteil, denn sie schaffen mit ihrer Immobilie automatisch Vermögen.

Zu den Stichworten „Flexibilität“ und „Standort“: Wer eine sehr sichere Arbeitsstelle hat und/oder in einer Region mit vielen beruflichen Alternativen lebt, kann den Hauskauf und die damit verbundenen Nebenkosten eher verkraften. Der Faktor „Flexibilität“ wäre damit hinfällig. Liegt der Wohnort zudem in einer Region, in der die Preise noch nicht explodiert sind, spricht bei ausreichend vorhandenem Eigenkapital und sicheren Einkünften kaum etwas gegen den Kauf. Der Stern nennt ein Beispiel für die Bedeutung des Standorts: Während man im Sauerland mit einer Kreditsumme von 300.000 Euro eine 213 Quadratmeter große Villa bekommt, reicht es in Düsseldorf lediglich für eine Wohnung mit 80 Quadratmetern.

 

Fazit

Es kommt demnach immer auf den Einzelfall an, ob sich der Hauskauf noch lohnt: Wer dank einer Erbschaft, hohem Einkommen oder anderer Sicherheiten auch große Kredite zügig abbezahlen kann oder in weniger boomenden Regionen sucht, kann sich Eigentum in vielen Fällen noch gut leisten. Anders sieht es in Ballungsräumen aus. Wer zudem kaum Eigenkapital aufbringen kann, sollte – zumindest vorerst – weiter mieten.


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