Crowdinvesting als Anlageprodukt: Alternative zu Immobilienfonds?

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Die Kapitalmarktzinsen sind historisch niedrig, folglich müsste eine Kreditvergabe gerade für wertbeständige Investitionen wie Immobilien leicht fallen. Die Praxis sieht leider anders aus, die Banken zeigen sich zunehmend restriktiv. Gleichzeitig suchen private Anleger nach geeigneten Sachwerten, die eine höhere Rendite versprechen als festverzinsliche Kapitalanlagen. Ist Crowdinvesting eine Alternative?

 

Geringe Kapitalmarktzinsen: Festgeld und Co. kaum lohnenswert

Wer dieser Tage in Fest- oder Tagesgeld investiert, kann sich noch nicht einmal auf eine Kompensation der Geldentwertung verlassen – deutsche Sparer werden schleichend enteignet. Fachleute raten schon länger, das eigene Vermögen besser in Sachwerte anzulegen. Eine Entkopplung zwischen allgemeiner Kapitalmarktverzinsung und Rendite ist zwar durchaus ratsam, im Falle von Aktien aber durchaus auch mit Risiken behaftet. Während Versicherer und andere große Investoren den aktuellen Immobilientrend für sich nutzen, war es privaten Anlegern bisher kaum erlaubt, in Immobilien zu investieren – vom bescheidenen Eigenheim oder der Eigentumswohnung einmal abgesehen.

 

Investieren im Schwarm

Das sogenannte Crowdinvesting könnt daran nun etwas ändern: die „Crowd“ (englisch für „Menschenmasse“) bündelt die Finanzkraft von privaten Investoren, sodass jene Gruppe auch als leistungsstarke Geldgeber auftreten kann. Dadurch bestehen Möglichkeiten der Teilhabe, die bisher zumindest direkt kaum genutzt werden konnten – einzig durch Immobilienfonds konnten Geldgeber über die eigene Bank in Gebäude und Grundstücke investieren. Der Nachteil dabei: ein nicht unbeträchtlicher Anteil der erwirtschafteten Renditen wird von den Kreditinstituten einbehalten.

 

Abgrenzung vom Crowdfunding

Der Name Crowdinvesting sollte nämlich keinesfalls darüber hinwegtäuschen, dass es sich um eine Form der Geldanlage handelt – anders als das Crowdfunding. Letzteres beschreibt die Finanzierung eines Projektes, welches vor allem unter ideellen Gesichtspunkten vorangetrieben wird; es handelt sich also vielmehr um eine Spende ohne kommerzielle Absichten. Aus diesem Grund ist ein besonders innovatives Projekt keinesfalls die Voraussetzung für Crowdinvesting, vergleichsweise solide Investitionen in Immobilien sind mindestens ebenso interessant.

 

Öffnung des Immobilienmarktes für Privatanleger

Für Anleger ist Crowdinvesting vor allem überlegenswert, weil eine Projektbeteiligung schon mit geringem Kapital realisierbar ist – die meisten Anbieter setzen die Untergrenze bei 500 Euro. Zudem kann im Unterschied zum Kauf von Immobilienfonds auch ein konkretes Projekt ausgewählt werden. Etablierte Anbieter wie Exporo.de haben immer eine Reihe unterschiedlicher Projekte im Angebot, die sich hinsichtlich Rendite und Risiko differenzieren lassen. Denn so interessant die Schwarmfinanzierung für Immobilien auch ist, ein gewisses Finanzierungsrisiko besteht durchaus. Bei einer Insolvenz des Bauträgers brauchen Investoren keinesfalls davon auszugehen, dass die eigenen Forderungen noch bedient werden. Es handelt sich nämlich üblicherweise um sogenannte Nachrangdarlehen, die – wie der Name bereits zu erkennen gibt – nachrangig bedient und vollkommen ohne Sicherheiten vergeben werden. Wer ein Teil seines Kapitals per Crowdinvesting anlegt, sollte also durchaus ein gewisses Risiko einkalkulieren. Anders als bei Immobilienfonds kommt es auch nicht zu einer Verteilung auf verschiedene Immobilienprojekte und somit auch einer Streuung dieses Risikos. Ob die geplante Rendite erreicht wird oder gar ein Totalverlust droht, hängt einzig vom Ausgang eines Projektes ab. Den berechtigten Zweifeln wirken die Anbieter entgegen, indem eine Kategorisierung dieser Ausfallwahrscheinlichkeit vorgenommen wird. So lässt sich ein eigenes Urteil darüber fällen, ob mit einem Totalverlust zu rechnen ist. Fachleute raten allerdings dazu, nur einen Teil des eingesetzten Kapitals auf diese Weise anzulegen. Im Unterschied zu Immobilienfonds muss die Wertentwicklung allerdings nicht ständig im Auge behalten werden – die Zinsen werden bereits im Vorfeld fest vereinbart.

 

Crowdinvesting erhöht Bonität der Kreditnehmer

Für Unternehmen und Bauträger ist Crowdinvesting aus einem ganz anderen Grund von Interesse: Zum einen wurde bereits drauf hingewiesen, dass kaum Sicherheiten notwendig sind – welche dann für die notwendigen Bankkredite verwendet werden können. Zum anderen ist es schon für die eigene Bilanz von Vorteil, wenn unabhängig von den Banken Kapital beschafft werden kann. Die durch das Crowdinvesting zur Verfügung gestellten Mittel werden aufgrund der Nachrangigkeit als Eigenkapital und nicht als Fremdkapital geführt. Dadurch kommt es zu der paradoxen Situation, dass ein in Anspruch genommener Kredit über das Crowdinvesting die Bonität nicht verschlechtert, sondern sogar verbessert, weil sich das Eigenkapital erhöht. Gänzlich differenziert ist die Tatsache zu bewerten, dass die Geldgeber in Einzelfällen durchaus Einfluss auf die Unternehmung nehmen möchten. Je nach Branche kann dies entweder als Einmischung oder der Schaffung eines zusätzlichen Korrektivs verstanden werden.

 

Hoher Zinssatz

Im Gegenzug werden vergleichsweise hohe Zinsen gezahlt; die bei vielen Projekten aktuell verfügbaren 5 % erscheinen aus Sicht der Geldgeber traumhaft – und lassen die Risiken schnell vergessen. Fachleute gehen deshalb durchaus davon aus, dass das Crowdinvesting als „Wagniskapital“ privater Geldgeber durchaus in den nächsten Jahren an Stellenwert gewinnen kann. In den USA wurden schon Einkaufszentren über die Crowd finanziert, dass Umsatzvolumen steigt stetig. Abgesehen von der üppigen Rendite schätzen die Anleger auch die Transparenz. Obwohl dieser Gedanke beim Crowdinvesting nicht im Vordergrund steht, können die Geldgeber konkret entscheiden, welches Projekt sie unterstützen möchten. Weiterhin ist die Abwicklung über Online-Portale besonders einfach möglich, die üblichen Termine beim Bankberater können entfallen.

Fazit – Einfach, aber nicht ohne Risiko

Keine Frage: das Crowdinvesting bereichert den Kapitalmarkt um eine zusätzliche Alternative. Im Unterschied zu festverzinslichen Anlageprodukten ist die Rendite deutlich höher, das Risiko allerdings ebenso. Anleger sollten deshalb genau abwägen ob und in welcher Summe per Crowdinvesting investiert wird. Fachleute raten in jedem Fall dazu, einen Totalverlust einzukalkulieren. Aus Sicht der Unternehmen ist Crowdinvesting auch deshalb interessant, weil diese Nachrangdarlehen dem Eigenkapital zugerechnet werden und die Kreditwürdigkeit damit erhöhen. Weiterhin überzeugt das Crowdinvesting durch Transparenz und Einfachheit – die Investition ist nach nur wenigen Mausklicks abgeschlossen.

 

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